Как оформить ипотеку на вторичное жилье

Ипотека на вторичку — не то же самое, что кредит на новостройку. Банки устанавливают другие ставки, проверяют квартиру тщательнее, а сам процесс оформления имеет свои особенности. 

Разбираемся, как взять ипотеку на вторичное жилье и избежать типичных ошибок.

Какое жильё считается вторичным

Вторичное жильё — это недвижимость, на которую уже оформлялось право собственности. То есть оно уже зарегистрировано и принадлежит физическому или юридическому лицу. 

Главное отличие от новостройки — у объекта уже есть юридическая история, зафиксированная в ЕГРН. Неважно, жил там кто-то или нет. Если жильё купили в новостройке, но успели зарегистрировать право собственности — это уже вторичка. Например, человек купил студию у застройщика, получил ключи, оформил её на себя и через месяц решил продать. Формально она новая, но по документам — уже вторичная.

К вторичному жилью относятся:

• квартиры в старом жилищном фонде и в недавно сданных домах, если право собственности уже зарегистрировано;
• комнаты и доли в квартирах;
• таунхаусы и жилые дома, если они продаются собственником.

Риски покупки жилья на вторичном рынке

Вторичный рынок — это всегда дополнительные риски. Как для кредиторов, так и для покупателей. Жильё уже имеет историю: кто-то в нём жил, возможно, несколько раз продавал, могли быть перепланировки. Поэтому условия становятся более строгими — это страховка от рисков. 

• Риск оспаривания сделки. Договор купли-продажи признают недействительным, если при его заключении были нарушены чьи-то права. Например, собственник был недееспособен, продавал недвижимость под давлением, не получил согласие супруга или обошёл интересы несовершеннолетних. Для покупателя это наиболее неприятный сценарий: жильё уже куплено, ипотека оформлена, а право собственности приходится защищать в суде. 
• Риск неправильной оценки. Цена в объявлении не всегда совпадает с рыночной стоимостью. Продавец может завысить цену из-за ремонта, срочности переезда или просто потому, что соседи продают дороже. Если и оценщик ошибётся, в случае неуплаты проданный залог не покроет весь долг — будут проблемы с возвратом.
• Риск скрытых проблем. Объект может быть в залоге, под арестом, в ренте или участвовать в судебном споре. Это уже серьёзные ограничения: такую сделку могут не одобрить или позже оспорить. Но есть и менее очевидные проблемы. Например, в квартире могут оставаться зарегистрированные жильцы — в том числе несовершеннолетние, отказники от приватизации или люди, которых сложно выписать без суда. Ещё один риск — долги по платежам. Задолженность по КУ остаётся за прежним собственником, но покупателю всё равно придётся разбираться с управляющей компанией. А долг по взносам на капремонт переходит вместе с собственностью. 

Условия ипотеки на вторичку: на что рассчитывать

• Ставка часто выше.Немного, но всё же. Иногда даже 0,1% имеет значение — это деньги, которые заёмщику придётся переплатить. Разница появляется, потому что кредитор закладывает риски износа и юридических проблем. 
• Первоначальный взнос больше. При покупке квартир от застройщика часто достаточно внести 20% от их стоимости. Для вторичного жилья этот показатель может достигать 30-40%. 
• Часть госпрограмм недоступна. Льготная ипотека чаще рассчитана на новостройки. Вторичное жильё можно покупать с ограничениями, и не по всем программам. Например, IT-ипотека подходит только для первичного жилья, а по семейной программе можно купить вторичку только в городах с маленькими темпами строительства.
• Обязательна независимая оценка. Цифре в договоре купли-продажи не поверят. Кредит дадут только на сумму оценки. Например, если продавец хочет 6 млн, а оценщик говорит, что объект стоит 5,5 млн — больше 5,5 млн не одобрят.

Критерие проверки: базовые и дополнительные

Что проверяют у заёмщика

Уровень дохода

Плановый платёж не должен «съедать» более 40-50% официального дохода. Иначе кредитная нагрузка будет считаться тяжёлой. Это усложнит получение кредита. Допустим, у вас зарплата 80 тысяч рублей. Значит, подходящий ежемесячный платёж — 32-40 тысяч. Всё, что сверх этого, банк может не одобрить.

Постоянство дохода

Банк будет смотреть на стаж, чтобы оценить стабильность клиента. Общий стаж должен быть от года, при этом на последнем месте вы должны непрерывно работать хотя бы 3-6 месяцев. ИП должны показать деятельность минимум за полгода.

Источники дохода, место работы и сфера деятельности тоже имеют значение.

Надёжность

Банки тщательно проверяет отчёты из БКИ. Просрочки по кредитам, даже старые, снижают шансы на одобрение или повышают ставку. Перед тем как оформлять «вторичную» ипотеку, стоит проверить свою кредитную историю. Так вы узнаете, что видит банк, и сможете исправить возможные ошибки в отчёте.

Возраст

Возраст тоже учитывается. Кредитуют обычно с 21 года, а закрыть ипотеку нужно успеть до 65-75 лет (у каждого кредитора по-разному). Если вам 55, а кредит нужен на 25 лет — вам могут отказать.

Также учитывается наличие иных обременений (алименты, поручительства, опекунства), социальное положение, доходы супругов и родственников, а также другие критерии, которые помогают понять: сможет ли человек своевременно возвращать долг.

По каким параметрам проверяют объект

• Техническое состояние. Год постройки, капремонт (был ли, когда), состояние труб и проводки. Хрущёвки 60-х годов могут выглядеть прилично после ремонта, но инженерные системы там изношены критически. Банки неохотно берут в залог объекты в домах старше 50-70 лет постройки — слишком большой износ коммуникаций.
• Соответствие характеристикам. Снесенная стена, объединённая кухня с комнатой, перенесённый санузел — все это влияет на ликвидность объекта, грозит штрафами и обязанностью вернуть всё как было. 
• Юридическая чистота. Проверяйте через расширенную выписку ЕГРН, чтобы видеть историю переходов права собственности. Например, если квартиру продают третий раз за год — это красный флаг. Проблемы либо с квартирой, либо с документами.
• Возможные обременения. Арест, залог, рента — всё это видно в ЕГРН. Если имущество арестовано, находится в залоге или включено в договор ренты, его не имеют права продавать без согласования — такую сделку могут оспорить. 
• Количество собственников. Чем меньше, тем лучше, т.к. все должны дать согласие на продажу. А если есть несовершеннолетние в собственниках, то нужно согласие органов опеки, это затягивает процесс.
• Прописанные жильцы. Если по адресу постоянно или временно прописаны люди, они должны выписаться до сделки, иначе потом придётся выселять их через суд.

Ипотеку на какую квартиру точно не одобрят

• Находится в аварийном доме
• Расположена в доме под снос или реконструкцию
• Имеет незаконную перепланировку
• Находится под арестом
• Имеет сложную историю перехода права собственности
• Оформлена с нарушением прав несовершеннолетних собственников

Базовый пакет документов от заёмщика

• Паспорт
• СНИЛС
• Справка 2-НДФЛ (или справка по форме банка)
• Трудовая книжка
• Свидетельство о браке (если есть)
• Нотариальное согласие супруга (по умолчанию он становится созаёмщиком)

Иногда банки просят дополнительные документы — зависит от конкретной ситуации.

Какие документы надо запросить у продавца

• Паспорта всех собственников — чтобы сверить личность продавцов с данными в документах на квартиру.
• Доверенность — нужна, если от имени собственника действует представитель. Документ стоит проверить через нотариуса или сервис Федеральной нотариальной палаты.
• Выписка из ЕГРН — показывает, кто владелец квартиры, есть ли обременения, аресты или запреты на сделки.
• Технический паспорт — позволяет сравнить реальный объект с официальными данными о нём.
• Документы-основания права собственности — договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве. Помогают понять, как продавец получил квартиру.
• Справка о зарегистрированных лицах (Форма №9) — показывает, кто прописан в квартире и кого нужно выписать до сделки.
• Нотариальное согласие супруга — требуется, если квартира была куплена в браке. Без него сделку могут оспорить.
• Справки об отсутствии долгов по ЖКХ и капремонту — чтобы не разбираться с долгами прежнего собственника после покупки.
• Проверка штрафов и долгов продавца — на сайтах МВД и ФССП можно увидеть исполнительные производства, которые могут привести к аресту имущества.

Пошаговая инструкция покупки вторички в ипотеку

Шаг 1. Сначала — предварительное одобрение

Узнайте, на какую сумму можно рассчитывать. 

Вы выбираете банк и подаёте заявку (онлайн или в офисе), прикладываете документы. Банк проверяет вас 2-5 дней и выносит вердикт, на какую сумму готов одобрить кредит. Одобрение обычно действует 60-90 дней — за это время надо найти вариант.

Шаг 2. Поиск и проверка объекта 

С одобрением в кармане можно искать жильё. Несмотря на сжатые сроки, спешить не стоит: вторичный рынок может быть коварен. Обязательно проверьте юридическую чистоту квартиры.

Шаг 3. Одобрение объекта банком 

Выбрали? Согласуйте выбор с кредитором. Передайте в банк документы о продавце и объекте — там проведут свою проверку. Если с юридической стороны всё в порядке, можно переходить к оценке.

Шаг 4. Оценка и финальное одобрение

После выбора квартиры заказывается оценка. Обязательно в компании, аккредитованной банком — список даст менеджер. Оценщик приедет, посмотрит объект и сделает отчёт, который передаётся кредитору. Если сумма объекта больше суммы кредитования, можно заключать договор. 

Шаг 5. Сделка и регистрация

Все участники собираются на подписание кредитного договора. Его нужно прочитать внимательно, особенно условия досрочного погашения и штрафы. Первоначальный взнос и кредитные деньги кладутся в ячейку — продавец сможет забрать их, когда выполнит условия договора: переоформит квартиру на нового собственника и выпишет всех жильцов. 

Параллельно оформляется страховка квартиры — это обязательное условие, чтобы получить ипотеку на вторичное жильё. Многие банки также требуют страхование жизни и титула. Можно отказаться, но тогда ставка вырастет на 1-2%. 

Сколько времени занимает сделка

В среднем покупка вторичного жилья в ипотеку занимает от 2 до 4 недель. Срок зависит от того, насколько быстро покупатель найдёт подходящую квартиру, соберёт документы и получит одобрение.

Примерные этапы по срокам:

• подача заявки и предварительное решение — 2 дня;
• поиск и выбор квартиры — в среднем до 2 недель;
• оценка объекта — 2-3 дня;
• финальное одобрение — 3-5 дней;
• страхование и подписание ипотечного договора — 1 день;
• регистрация права собственности — 3-5 дней.

Вместо заключения: каких ошибок стоит избегать

Несколько правил, которые облегчат вашу жизнь при получении ипотеки на вторичку:

• проверяйте кредитную историю (или хотя бы рейтинг) заранее — так вы сможете «взглянуть на себя глазами кредиторов»;
• проверяйте продавца — в этом поможет банк и наша инструкция;
• не верьте «на слово» — всегда просите подтверждающие документы.

От подачи заявки до получения ключей обычно проходит 1,5-2 месяца, если все идет гладко. Но бывает и дольше, если документы по квартире собираются медленно, нужно согласие опеки или продавец тянет с выпиской жильцов.

Быстрее получается у тех, кто подготовился заранее: проверил кредитную историю, собрал все документы, выбрал ипотечную программу. 

Вопросы и ответы по теме

Можно ли как-то уменьшить ставку по ипотеке?

Да, например:

• Увеличить первоначальный взнос. Чем больше внесёте своих денег, тем больше шансов на выгодную ставку. 
• Заранее стать зарплатным клиентом. Если получаете зарплату в банке, где берёте ипотеку, есть шанс получить скидку — к таким клиентам доверия больше.
• Оформить комплексное страхование. Если застрахуете и квартиру, и жизнь, и титул, также получите привилегии и снизите ставку.

Также через несколько лет можно рефинансировать ипотеку, если ставки на рынке упадут или ваш кредитный рейтинг улучшится. 

Дадут ли ипотеку, если работаю неофициально?

Шансы есть, но условия будут хуже. Некоторые банки принимают выписки по счетам вместо справки 2-НДФЛ — для самозанятых и ИП. Но ставка и первоначальный взнос будут выше. В таком случае можно взять созаёмщика с официальным доходом.

Одобрили меньше, чем нужно — что делать?

Варианта три. Первый — увеличить первоначальный взнос. Второй — добавить созаемщика (супруга, родителей), чтобы вырос совокупный доход. Третий — искать квартиру дешевле. 

Оформлять второй потребительский кредит, чтобы покрыть всю сумму, опасно — это двойная нагрузка.

Материнский капитал можно использовать как первый взнос на вторичку?

Да, можно. Деньги переведут продавцу после регистрации сделки. Кредитор возьмёт на себя функции гаранта для пенсионного фонда, то есть будет отвечать за целевое использование этих денег.