Какие нужны документы для ипотеки

Банку потребуются четыре группы документов — на личность, на доход и занятость, на приобретаемую недвижимость и на саму сделку. Собирать всё сразу не нужно — банк запрашивает их поэтапно, по мере продвижения заявки.

В статье разбираем, что именно нужно на каждом этапе — от первой заявки до регистрации сделки. Также отдельно поговорим о документах для ИП, самозанятых, участников льготных программ и созаёмщика.

Этап	Что понадобится
Подача заявки	Паспорт и ещё один документ, удостоверяющий личность (на выбор: СНИЛС, ИНН или загранпаспорт), а также справка о доходах и месте работы. Дополнительно: военный билет (для мужчин младше 30 лет) и свидетельство о браке (если недвижимость покупается в совместную собственность с супругом)
Выбор недвижимости	Предварительный договор купли-продажи, отчёт об оценке объекта, выписка из ЕГРН и другие бумаги конкретно на этот объект
Оформление сделки	Основной договор купли-продажи, согласие супруга на сделку (если требуется)
Регистрация права	Кредитный договор, закладная (подтверждение передачи квартиры банку в залог) и пакет бумаг для Росреестра

Страховка недвижимости тоже обязательна, но момент её оформления зависит от типа жилья. На вторичном рынке полис обычно покупают в день сделки, перед подписанием кредитного договора. А вот при покупке в новостройке на этапе строительства страховать физически нечего — квартиры как отдельного объекта права ещё не существует.

Ваши деньги в этот период защищает другой механизм: банк переводит ипотечные средства на эскроу-счёт, где они блокируются до сдачи дома и застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — независимо от того, достроит застройщик объект или нет. Полноценная страховка самой квартиры (от пожара, потопа и других рисков) становится возможна и обязательна только после того, как дом сдадут в эксплуатацию и вы зарегистрируете право собственности.

Что нужно для подачи заявки на ипотеку

На старте достаточно базового набора — банк ещё не знает, какую недвижимость вы выберете, поэтому спрашивает только о вас самих:

• российский паспорт с отметкой о регистрации по месту жительства;
• ещё один документ, удостоверяющий личность, на выбор — СНИЛС, ИНН или загранпаспорт;
• справку о доходах и подтверждение места работы (как их получить — в следующем разделе);
• свидетельство о браке, если жильё покупается в совместную собственность с супругом;
• военный билет — для мужчин младше 30 лет.

Большинство банков принимают такую заявку онлайн — заполнить её и получить предварительное решение можно, не выходя из дома. Точный список под вашу ситуацию менеджер уточнит уже после того, как банк одобрит заявку.

Как подтвердить доход и занятость

Стандартно подойдёт справка 2-НДФЛ (она показывает доход, с которого уплачен налог) или справка по форме банка. Если зарплата приходит на карту того же кредитора, где вы оформляете ипотеку, эту справку обычно не спрашивают — ваши поступления уже видны в системе.

Если вы индивидуальный предприниматель, доход подтверждает налоговая декларация 3-НДФЛ, а вместе с ней потребуются:

• свидетельство о регистрации в реестре ИП (ЕГРИП);
• налоговая декларация за прошлый год;
• копия бухгалтерского баланса;
• квитанции об уплате налогов;
• выписка по расчётному счёту в банке, где он открыт.

Если у вас несколько источников дохода — например, вы сдаёте квартиру в аренду или получаете дивиденды по акциям, — расскажите об этом кредитору и приложите подтверждение: договор аренды или выписку с брокерского счёта.

Что потребуется на квартиру или дом

Когда банк даст предварительное согласие, ему нужны будут сведения о самом объекте недвижимости:

• предварительный договор купли-продажи;
• документ, который подтверждает право собственности продавца на квартиру;
• отчёт об оценке объекта (независимая оценка рыночной стоимости недвижимости);
• технический паспорт квартиры (его выдаёт БТИ);
• выписка из ЕГРН — она подтверждает, кто сейчас официально владеет объектом.

Дальше состав пакета меняется в зависимости от типа жилья.

Для квартиры в новостройке

Понадобятся кадастровый план участка, проектная документация дома, разрешение на строительство и договор долевого участия (ДДУ) — именно он вместо договора купли-продажи подтверждает вашу будущую собственность. Обычно все эти бумаги готовит сам застройщик, а если он аккредитован вашим банком — часть из списка подавать вовсе не придётся.

Для квартиры на вторичном рынке

Нужна свежая выписка из ЕГРН — она подтверждает, что у квартиры нет обременений (например, залога у другого банка) и показывает актуального собственника. Если у квартиры несколько владельцев или среди них есть несовершеннолетние, потребуется письменное согласие каждого собственника либо разрешение органов опеки на продажу. 

Если продавец получил жильё по наследству меньше трёх лет назад, банк может попросить дополнительно подтвердить, что между наследниками нет споров о разделе имущества, — такие сделки считаются более рискованными.

Для строительства частного дома

Нужны правоустанавливающие документы на земельный участок (например, свидетельство о собственности), разрешение на строительство (для ИЖС достаточно уведомления о начале работ) и проект дома со сметой расходов.

Ипотека для ИП и самозанятых: что подготовить

Индивидуальным предпринимателям, помимо подтверждения дохода из раздела выше, часто нужно предоставить бухгалтерскую отчётность и показать движение денег по расчётному счёту за 6-12 месяцев — так банк оценивает, насколько стабилен бизнес.

Для самозанятых, которых банки в 2026 году одобряют всё активнее, доход подтверждает справка по форме КНД 1122036 — её можно скачать в приложении «Мой налог» или личном кабинете на сайте налоговой службы. Иногда банк просит показать движение денег по счёту за более долгий период, поскольку доход у самозанятых обычно меняется от месяца к месяцу сильнее, чем у наёмных работников.

Что нужно, чтобы получить льготную ипотеку

• Молодая семья. Программа субсидирует часть стоимости жилья тем, кто официально нуждается в улучшении жилищных условий. Нужно заранее встать в очередь на господдержку и успеть получить сертификат на субсидию до определённого возраста — точные условия отличаются по регионам.
• Семейная ипотека. С 1 февраля 2026 года действуют новые правила: ребёнок должен быть зарегистрирован по одному адресу с родителем-заёмщиком (для детей до 14 лет нужна справка о регистрации, для детей постарше — паспорт с отметкой о прописке), плюс требуется его СНИЛС и отметка о гражданстве РФ в свидетельстве о рождении. Оформить льготный кредит может только один из супругов — второй автоматически становится созаёмщиком, а привлекать стороннего человека с детьми («донора») больше не разрешено.
• Материнский капитал. Достаточно сертификата — он формируется автоматически на портале Госуслуг после рождения ребёнка. Дополнительно банк может запросить выписку об остатке средств на сертификате и заявление о распоряжении капиталом, поданное в Социальный фонд России (СФР).
• Военная ипотека. Свидетельство участника накопительно-ипотечной системы, или НИС (действует полгода с момента выдачи), копия военного билета и выписка из послужного списка. От женатых военнослужащих дополнительно нужно свидетельство о браке и письменное согласие супруги.
• IT-ипотека и другие профессиональные программы. Копия трудовой книжки или выписка из ее электронной версии, документ об аккредитации работодателя (для IT-специалистов), диплом или сертификаты, подтверждающие квалификацию.

Если нет официального дохода

Некоторые банки одобряют ипотеку под залог уже имеющегося у заёмщика имущества — квартиры, дома, автомобиля или ценных бумаг, — даже если официально подтверждённого дохода нет. Сумма кредита в этом случае обычно не превышает 80% от стоимости заложенного имущества, а из документов нужны только бумаги о праве собственности на это имущество и отчёт независимого оценщика.

Отдельная категория заёмщиков — люди пенсионного возраста: банки считают такие заявки более рискованными и часто просят повышенный первоначальный взнос, от 30% стоимости жилья, а также поручителя из числа близких родственников — с его собственным паспортом, СНИЛС и справкой о доходе.

Что нужно подготовить созаёмщику

Созаёмщик обычно проходит ту же проверку, что и основной заёмщик: паспорт, ещё один документ, удостоверяющий личность, справку о доходе и занятости. Если созаёмщик — супруг, дополнительно нужно свидетельство о браке. Если это родитель, взрослый ребёнок или гражданский партнёр, банк может попросить объяснить, почему именно этот человек привлекается к сделке, а иногда — подтвердить родство отдельным документом, например свидетельством о рождении.

Отдельное правило действует по семейной ипотеке: с 1 февраля 2026 года, если жильё оформляет один из супругов, второй обязан выступить созаёмщиком по этому кредиту — исключить его из сделки нельзя.

Как долго действуют справки и выписки

• справка о доходах — 30 дней с момента выдачи;
• отчёт об оценке недвижимости — 6 месяцев;
• выписка из ЕГРН — как правило, действительна 30 дней, банк нередко заказывает её сам прямо перед сделкой;
• свидетельство участника НИС для военной ипотеки — 6 месяцев;
• паспорт и правоустанавливающие документы на недвижимость срока действия не имеют, но банк в любом случае проверяет их актуальность на момент сделки.

Если какой-то документ просрочен к моменту подачи, его придётся заказывать заново — такую бумагу не примут.

Где получить каждый документ

Часть документов сегодня реально собрать без визитов в разные организации — через портал Госуслуг или МФЦ:

Что нужно	Где получить
Паспорт или его дубликат при утере	В управлении по вопросам миграции МВД
Выписка из ЕГРН	На Госуслугах, в Росреестре или МФЦ
СНИЛС	На Госуслугах или в Социальном фонде России
Справка 2-НДФЛ	У работодателя или в личном кабинете на сайте налоговой
Справка по форме КНД 1122036 (для самозанятых)	В приложении «Мой налог»
Военный билет или его дубликат	В военкомате по месту постановки на учёт
Сертификат на материнский капитал	На Госуслугах — формируется автоматически

Если какой-то документ потерялся или испортился, обычно достаточно обратиться туда, где его выдавали: восстановление занимает от одного дня (например, электронная выписка) до нескольких недель (например, замена паспорта).

Для первичной заявки чаще хватает сканов или фотографий документов — их загружают в личный кабинет или мобильное приложение банка. А вот на саму сделку и подписание кредитного договора нужно приносить оригиналы: без них ни нотариус, ни Росреестр работать не станут. Если какой-то документ составлен на иностранном языке — например, паспорт гражданина другой страны, — потребуется его нотариально заверенный перевод на русский язык.

Может ли банк запросить дополнительные документы

Да. Если у вас несколько источников дохода, нестандартная сделка или банк сомневается в каких-то данных, менеджер вправе попросить документы сверх стандартного списка — например, объяснение происхождения крупной суммы на счёте, дополнительное подтверждение занятости или рекомендательное письмо от работодателя. 

Иногда просят и более специфичные вещи: скажем, если недвижимость покупается у родственника, банк может уточнить причину сделки, чтобы исключить формальную куплю-продажу без реальной передачи денег. Как правило, такие уточнения возникают уже после предварительного одобрения, когда кредитный специалист изучает конкретную ситуацию и присылает персональный список.

Многое из перечисленного в этой статье сегодня можно получить через государственные онлайн-сервисы, не выходя из дома. А подобрать ипотеку с выгодными условиями поможет Кредистория — площадка крупнейшего бюро кредитных историй ОКБ с опытом работы более 18 лет.

Вопросы и ответы

Какие документы нужны для первоначальной заявки на ипотеку? 

Паспорт, ещё один документ на выбор — СНИЛС, ИНН или загранпаспорт, — и сведения о доходе с занятостью. Документы на недвижимость на этом этапе не нужны: банк запросит их позже, уже после предварительного одобрения.

Какие документы нужны после одобрения ипотеки? 

Пакет документов на выбранный объект недвижимости: предварительный договор купли-продажи, отчёт об оценке, технический паспорт и выписка из ЕГРН, а также согласие супруга на сделку, если оно требуется.

Какие документы нужны на квартиру? 

Базово это документ о праве собственности продавца, отчёт об оценке, технический паспорт и выписка из ЕГРН. Для новостройки дополнительно нужен договор долевого участия и документы застройщика, для вторичного жилья — согласие всех собственников на продажу.

Нужна ли справка о доходах для ипотеки? 

Да, в большинстве случаев — это 2-НДФЛ или справка по форме конкретного банка. Исключение — если зарплату вы получаете в том же банке, где оформляете ипотеку: тогда эту справку обычно не спрашивают.

Какие документы нужны созаёмщику? 

Тот же базовый набор, что и основному заёмщику: паспорт, ещё один документ, удостоверяющий личность, справка о доходе и занятости. Если созаёмщик — супруг, дополнительно нужно свидетельство о браке.

Можно ли подать документы на ипотеку онлайн? 

Да, первичную заявку большинство банков принимает через сайт или мобильное приложение. Личное присутствие обычно требуется только для подписания кредитного договора и закладной.

Сколько действуют документы для ипотеки? 

Справка о доходах действительна 30 дней, отчёт об оценке недвижимости — 6 месяцев, выписка из ЕГРН — около месяца. Паспорт и правоустанавливающие документы на недвижимость срока действия не имеют, но банк проверяет их актуальность непосредственно перед сделкой.