Покупка квартиры, находящейся в ипотеке: риски и подводные камни

Покупка ипотечной квартиры может стать выгодным решением для тех, кто хочет купить жильё по более доступной цене. Поскольку сделка с залоговой недвижимостью сложнее обычной, владельцы готовы уступить до 10% от рыночной стоимости. Пониженный спрос и желание продавца побыстрее закрыть свою ипотеку — вот и вся причина скидки. Но и подводных камней у такой покупки хватает.

Разберём, какие варианты сделки существуют при покупке квартиры в ипотеке, какие риски нужно учитывать и как провести всё безопасно.

Что нужно учесть при покупке ипотечной квартиры

Первое, что нужно учитывать: собственник не всегда вправе продать квартиру — предмет залога нельзя продать, пока долг не погашен и обременение не снято. Если сделку всё же провели в обход кредитора, тот вправе её оспорить и забрать объект у нового владельца.

Второе — фактическое состояние жилья. Люди нередко берут ипотеку на долгий срок и в это время могут не заботиться о ремонте. Изношенные коммуникации, трещины в стенах или потолке, слабая шумоизоляция — обо всём этом продавец может умолчать, а сам объект может выглядеть прилично только на фотографиях.

Третье — как будут передавать права. Если прежний владелец не выплатил заём, банк вправе задержать переоформление документов на нового собственника — это может занять несколько месяцев и повлечь дополнительные траты на юристов.

Варианты приобретения

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, — не единая сделка, а несколько разных сценариев в зависимости от того, кто и как гасит остаток задолженности. Рассмотрим каждый подробнее.

Покупка у заёмщика с согласия банка

Собственник может продать жильё двумя способами, получив согласие банка.

После досрочного погашения ипотеки продавцом. Он выплачивает оставшуюся сумму — из своих денег или из аванса покупателя, — снимает обременение и продаёт объект. Риски для другой стороны здесь минимальны.

После досрочного погашения ипотеки покупателем. Если остаток большой, покупатель может сам закрыть оставшуюся часть кредита. Прежде чем покупатель внесёт аванс, стороны подписывают предварительное соглашение — в нём фиксируют, что кредит гасит именно он. Как только деньги переведены, залогодержатель выдаёт документ о закрытии долга, и с ним стороны подписывают основной договор и подают бумаги на регистрацию.

Если продавец должен больше, чем указано в соглашении, заранее возьмите с банка гарантию: он снимет обременение, как только вы внесёте оговорённую часть суммы, — иначе есть риск, что имущество взыщут в счёт долга уже после переоформления права собственности. Безопаснее вариант, при котором платёж по договору полностью закрывает долг продавца, а деньги переходят к нему только после того, как право собственности зарегистрируют на покупателя.

Покупка залоговой квартиры в ипотеку

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку — самый распространённый сценарий: заёмщиком по новому займу становится сам покупатель. Такие сделки одобряют часто, поскольку их контролируют специалисты и служба безопасности кредитора, а объект остаётся в залоге. Главные риски здесь — не получить одобрение или потерять аванс: если стороне откажут в кредите, сделка не состоится не по её вине, а деньги она может не вернуть.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Если прежний владелец долго не платит, кредитор вправе обратиться в суд с требованием взыскать задолженность или само жильё — во втором случае его выставляют на торги. Такая покупка не требует согласия должника и его подписи в договоре, что может привести к оспариванию в суде или нежеланию освобождать помещение добровольно. Если торги провели с нарушениями, их могут признать недействительными вместе с договором — тогда организатор обязан вернуть деньги. Если торги не состоялись, недвижимость переходит в собственность банка, и её можно приобрести — в том числе тоже в ипотеку.

Как проходит безопасная сделка

Безопасная купля-продажа недвижимости, находящейся в залоге, возможна только при участии кредитора — трёхсторонний процесс в его офисе выглядит так:

1. Продавец договаривается о досрочном погашении.
2. Банк даёт согласие и сообщает точную сумму задолженности.
3. Оформляется договор, который делит общую сумму на две части — для банка и для него.
4. Документ согласовывается с кредитором и заверяется у нотариуса.
5. Покупатель кладёт средства на аккредитованный счёт: забрать их можно только при выполнении условий, иначе они вернутся ему же.
6. Обе стороны подписывают договор.
7. Банк закрывает кредитный договор с прежним заёмщиком и снимает залог.
8. Информация передаётся в Росреестр.
9. Покупатель регистрирует право собственности на себя.
10. Банк получает выписку из Росреестра и на её основании забирает свою часть со счёта, а остаток переводит второй стороне.

Если провести всё в обход кредитора, есть риск, что новый владелец погасит чужой долг, а потом годами будет добиваться возврата средств через суд, — именно поэтому участие банка в процессе так важно.

Основные риски для покупателя

Покупка квартиры, которая в ипотеке, несёт больше подводных камней, чем обычная сделка, — вот основные из них.

• Потеря денег. Если стороне откажут в новом займе или прежний владелец окажется мошенником, аванс или уже переведённую сумму можно не вернуть — особенно если операция прошла без участия кредитора.
• Затягивание сроков. Согласование с банком и снятие обременения может занять несколько месяцев. Пока покупатель ждёт, ситуация на рынке способна измениться: если стоимость аналогичного жилья снизится, выгода от покупки уменьшится, а если придётся ещё и снимать квартиру на время ожидания, потери вырастут ещё сильнее.
• Разрыв цепочки. Если человек одновременно продаёт своё старое жильё и покупает новое, он рискует: тот, кто покупает у него, может найти другой вариант, который не придётся долго ждать, — и вся цепочка операций сорвётся.
• Изменение условий ипотеки. Если срок предварительного одобрения истечёт, пока идёт согласование с продавцом, банк способен пересмотреть решение по менее выгодной ставке — это увеличит ежемесячный платёж и общую переплату.
• Мошенничество. Встречается схема, при которой владелец занижает цену залогового жилья, привлекает покупателя и его средствами закрывает свой долг, а затем выставляет то же самое на продажу уже без обременения, по полной рыночной цене. Продав его кому-то другому, он возвращает «одолженную» сумму первому покупателю — тот теряет время, пока его деньгами бесплатно пользовались, и рискует вовсе ничего не получить.
• Риски покупки с торгов. Такая сделка не требует согласия прежнего собственника, поэтому он вправе оспорить её в суде или отказаться освобождать помещение — тогда придётся обращаться к приставам.

Дополнительно стоит учитывать, что приобретаемый объект может быть обременён коммунальными долгами или зарегистрированными в нём несовершеннолетними — это тоже может отодвинуть завершение процесса на неопределённый срок.

Что проверить перед сделкой

1. Проверьте документы. Убедитесь, что продавец имеет полное право на продажу и что задолженности учтены.
2. Оцените фактическое состояние. Проведите личный осмотр — потенциальные дефекты проще заметить своими глазами, чем поверить продавцу на слово.
3. Узнайте о процессе передачи прав. Уточните, какие бумаги нужны для переоформления и сколько времени это займёт.
4. Проверьте историю жилья — были ли судебные споры или неоплаченные счета за коммунальные услуги.
5. Убедитесь, что в сделке участвует банк. Любая попытка провести всё в обход него — повод насторожиться, а не сэкономить время.
6. Обратитесь к юристу, если не уверены в своих знаниях или не хотите рисковать самостоятельно.

Как снизить риски

Проводите операцию строго через банковские программы кредитования залоговых объектов и избегайте расчётов наличными — так средства останутся под защитой до выполнения всех условий соглашения. Не соглашайтесь на схемы, где кто-то предлагает решить вопрос без участия кредитора «быстрее и проще»: обычно это как раз признак мошенничества или попытка переложить риски на другую сторону.

Привлеките опытного риелтора или юриста, который проверит собственника, историю объекта и корректность всех бумаг. Дополнительно учитывайте траты сверх цены жилья: комиссии банка, страхование, оценку — их стоит заложить в бюджет заранее, чтобы не столкнуться с неприятным сюрпризом уже в процессе.

Вопросы и ответы

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? 

Да, это распространённая практика: покупка квартиры, которая находится в ипотеке, проходит либо через владельца с согласия кредитора, либо через оформление нового займа на самого покупателя, либо через торги. Провести всё без участия банка нельзя, но с его участием процесс безопасен — либо продавец сначала закрывает долг сам, либо это делает покупатель, либо он просто становится новым заёмщиком по этому же обязательству.

Правда ли, что покупка ипотечной квартиры дешевле обычной? 

Как правило, да — владельцы готовы уступить до 10% от рыночной цены, поскольку пониженный спрос на такие объекты и желание побыстрее закрыть ипотеку вынуждают снижать стоимость.

Что будет, если покупатель заплатит продавцу напрямую, минуя банк? 

Это рискованно: кредитор может не признать операцию, отказаться снимать обременение или оспорить переход права собственности. Средства в этом случае возвращаются только через суд, и не всегда быстро.

Нужен ли риелтор при покупке квартиры в ипотеке? 

Юридически нет, но с учётом количества нюансов (трёхсторонний процесс, работа с банком, проверка обременений) участие опытного специалиста заметно снижает риски, особенно если это первый подобный опыт для покупателя.

Сколько времени занимает покупка квартиры, которая в ипотеке? 

Обычно дольше обычной сделки — от нескольких недель до нескольких месяцев, поскольку нужно согласование с кредитором, снятие обременения и передача бумаг в Росреестр.