Покупая квартиру, почти всегда приходится расставаться с частью денег ещё до основной сделки — чтобы подтвердить серьёзность намерений и «закрепить» объект за собой. Эту предоплату называют по-разному: задаток, аванс, залог. В быту слова используют как синонимы, но с точки зрения закона задаток и залог — это совершенно разные вещи, и от того, что именно вы передали продавцу, зависит, вернутся ли деньги, если сделка сорвётся. 

Разберём, в чём разница между залогом, задатком и авансом, что говорит о них Гражданский кодекс РФ и что безопаснее выбрать покупателю.

Определения терминов

Чтобы понять отличие задатка от залога и аванса, сначала разберём каждое понятие отдельно.

Задаток в гражданском праве

Понятие задатка закреплено в статьях 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. Под ним понимается денежная сумма, которую покупатель вносит продавцу в счёт будущих платежей по договору — и этот платёж сразу выполняет две роли: подтверждает, что стороны действительно договорились, и служит гарантией того, что договор будет исполнен.

Юристы обычно выделяют у задатка три функции:

  • во-первых, он засчитывается в итоговую стоимость квартиры — то есть это часть цены, а не отдельная плата сверху;
  • во-вторых, сам факт его передачи служит подтверждением того, что сделка была согласована;
  • и в-третьих, он стимулирует обе стороны не отказываться от своих обязательств, поскольку отказ грозит финансовыми потерями.

Аванс как предоплата

В отличие от задатка, аванс не имеет в Гражданском кодексе специального регулирования: отдельной статьи с его определением, как ст. 380–381 для задатка, нет (хотя сам термин в ГК упоминается). По сути это обычная предоплата: она идёт в счёт стоимости и подтверждает намерение купить, но обеспечительной функции у неё нет. Поэтому, если сделка не состоялась, аванс возвращается покупателю в полном объёме — независимо от того, кто стал инициатором отказа.

Отсюда понятно, в чём разница между авансом и залогом: аванс — это деньги-предоплата, а залог — это имущество-обеспечение. Это разные правовые категории, и путать предоплату и залог не стоит.

Залог: обеспечение обязательства

Залог описан в статье 334 ГК РФ: кредитор (залогодержатель) при неисполнении обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Залог недвижимости называется ипотекой и регулируется отдельным законом — ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Квартира, купленная на кредитные деньги, считается находящейся в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки (при ипотеке в силу закона она производится одновременно с регистрацией права собственности).

При покупке квартиры залог — это не деньги, которые покупатель отдаёт продавцу, а обременение имущества. Когда говорят «оставил залог за квартиру», почти всегда имеют в виду задаток или аванс. Настоящий же залог чаще всего возникает в связке с ипотекой: квартира служит обеспечением обязательства перед банком, поэтому банк требует застраховать предмет залога.

Сравнительная таблица основных различий

Чтобы наглядно увидеть, чем задаток отличается от залога и аванса, сведём ключевые различия в таблицу.

Что происходит при срыве сделки и как вернуть деньги

Если сорвалась сделка с задатком. Всё зависит от того, кто виноват. Если от сделки отказался покупатель или пропустил срок по своей вине — задаток остаётся у продавца. Если виноват продавец — он возвращает задаток в двойном размере, а сверх того возмещает доказанные убытки с зачётом суммы задатка, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 381 ГК РФ). 

Если передумали после внесения аванса. Аванс возвращается покупателю полностью, кто бы ни стал инициатором отказа. Если продавец затягивает возврат, можно направить письменную претензию, а затем обратиться в суд.

Когда снимается залог с квартиры. Залог (ипотека) прекращается после полного погашения кредита. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления заявления в Росреестр, а для ипотеки по договору участия в долевом строительстве — пяти рабочих дней (ст. 25 ФЗ-102). До этого квартира ограничена в обороте и распоряжаться ей без согласия банка нельзя.

Как правильно оформить задаток или аванс при покупке квартиры

Обязательные пункты договора 

В соглашении нужно указать: 

  • ФИО и паспортные данные сторон с адресами; 
  • данные квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь); 
  • полную цену объекта и размер передаваемой суммы; 
  • срок заключения основного договора; 
  • условия и порядок возврата. 

Если вы вносите именно задаток, обязательно пропишите это прямо — со ссылкой на ст. 380, 381 ГК РФ. Без такой формулировки суд сочтёт сумму авансом. Часто условия оформляют через предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

Расписка и способ передачи денег

При передаче денег возьмите с продавца расписку, написанную от руки, с паспортными данными, суммой прописью, датой, основанием и подписью. Безналичный перевод с понятным назначением платежа («задаток по предварительному договору купли-продажи…») может оказаться даже удобнее. При расчёте наличными расписка обязательна, желательно при свидетелях.

Если квартира покупается в кредит, заранее подготовьте пакет для банка — в этом материале рассказали, какие документы нужны для ипотеки на квартиру. Для строящегося жилья порядок отличается — см. порядок покупки новостройки в ипотеку.

Что выбрать при покупке квартиры

Универсального ответа на вопрос, что безопаснее — задаток или аванс, нет: всё зависит от вашей уверенности в сделке.

Если вы уверены, что купите именно эту квартиру и в срок, и хотите дисциплинировать продавца — выбирайте задаток: при срыве по его вине вы получите двойную сумму. Но помните о риске потерять деньги при собственном отказе. 

Если же есть неопределённость (ждёте одобрения ипотеки, проверяете документы) — безопаснее аванс или обеспечительный платёж с прописанными условиями возврата. Залог как форму передачи денег продавцу при покупке не используют — это обременение имущества.

Вопросы и ответы

Если деньги передавались через риелтора, а не напрямую — куда обращаться при срыве сделки?

Посредник здесь не сторона правоотношения, а лишь канал передачи — отвечать за возврат или удержание обязан тот, кто фактически получил выгоду. Поэтому претензию направляют именно ему, а участие агентства в переписке роли не играет.

Облагается ли НДФЛ то, что человек получил сверх изначально внесённого, если вторая сторона нарушила обязательства?

Да, разница между полученным и изначально отданным признаётся экономической выгодой и формально подлежит декларированию — даже несмотря на компенсационный характер выплаты. На практике это часто упускают из виду, фокусируясь только на самом факте возврата.

Действуют ли те же правила, если одна из сторон — юридическое лицо, а не частное лицо?

Базовые нормы применяются одинаково, но добавляется бухгалтерская сторона: операция отражается на счетах учёта, а не существует «в тени», как часто бывает между частными гражданами. Это усложняет процедуру, но не меняет её правовую суть.

Можно ли внести предоплату частями, а не одной суммой?

Закон этого не запрещает, однако каждую часть стоит фиксировать письменно с указанием цели платежа — иначе доказать, что все поступления относятся к одному обязательству, будет сложнее. Особенно это критично, если впоследствии возникнет спор о характере внесённых средств.